Beholde boligen under gjeldsordning

Gjeldsordningsloven § 4-4 er én setning, og den er strengere enn ryktet:

«Skyldneren har plikt til å avhende bolig dersom salg av boligen vil gi fordringshaverne best dekning og boligen overstiger skyldnerens og dennes husstands rimelige behov.»

Legg merke til «og». Begge vilkårene må være oppfylt. En bolig som ikke overstiger husstandens rimelige behov, skal ikke selges — selv om et salg ville gitt kreditorene mer.

Hvordan vurderingen gjøres

Loven sier hva som skal legges til grunn: boligens omsetningsverdi etter § 4-7 første ledd, og kostnaden ved å skaffe deg og husstanden en annen bolig som med hensyn til beliggenhet, størrelse, pris og andre forhold tilfredsstiller rimelige krav.

Det er dette siste leddet som avgjør mange saker. I et pressområde kan et salg gi lite eller ingenting i netto, fordi den nye boligen koster omtrent det samme som den gamle — pluss meglerhonorar, dokumentavgift og flyttekostnader. Da gir salget ikke kreditorene «best dekning», og det første vilkåret svikter.

Verdsettingen

Skal du beholde en eiet bolig, fastsettes omsetningsverdien av namsfogden sammen med to rettsvitner med særlige kunnskaper til å ta del i verdsettingen (§ 4-7 første ledd). Namsfogden oppnevner rettsvitnene.

Verdsettingen kan angripes etter tvangsfullbyrdelseslovens regler. Rettens verdsetting kan derimot bare angripes når angrepet gjelder saksbehandlingen eller rettsanvendelsen — ikke selve skjønnet.

Verdien har direkte betydning for hva du sitter igjen med, fordi den definerer hvor mye av pantegjelden som skal betjenes med avtalte renter. Møt derfor opp ved verdsettingen, og ha dokumentasjon på tilstand, vedlikeholdsbehov og sammenlignbare salg i området.

Hva som skjer med pantegjelden

Dette er kjernen i hvordan en gjeldsordning behandler bolig, og reglene står i § 4-8 bokstav a:

Del av pantegjelden	Behandling under ordningen
Innenfor omsetningsverdien + 10 %	Avtalt rente betales. Ingen avdrag i perioden, men hovedstolen består
Lovbestemt pant etter panteloven § 6-1	Full dekning
Pant utenfor omsetningsverdien + 10 %	Dekning på linje med usikret gjeld — og faller bort ved fullførelse

Ordningen skiller altså boliglånet i to. Den delen som er sikret innenfor verdien pluss ti prosent, overlever gjeldsordningen og står igjen som gjeld etterpå. Den delen som ligger utenfor, behandles som vanlig usikret gjeld — og forsvinner sammen med resten når ordningen er fullført.

Merk også lovbestemt pant. Borettslag og eierseksjonssameier har legalpant for felleskostnader, og de kravene skal gis full dekning. Se borettslag og lovpant.

Et regnestykke

Bolig verdsatt til 2 800 000 kroner. Grensen for hva som betjenes med avtalte renter er verdien pluss ti prosent, altså 3 080 000 kroner.

Gjeld	Beløp	Behandling
Boliglån, 1. prioritet	2 600 000 kr	Innenfor grensen — avtalt rente, ingen avdrag
Rammelån, 2. prioritet	700 000 kr	480 000 innenfor grensen; 220 000 utenfor, og behandles som usikret
Forbruksgjeld	480 000 kr	Usikret
Usikret gjeld i alt	700 000 kr	Får dividende, resten faller bort

De 220 000 kronene av rammelånet som ligger utenfor pantets dekning, flyttes altså over til den usikrede bunken. Det er ofte den enkeltposten som avgjør om en gjeldsordning i det hele tatt lar seg gjennomføre med boligen i behold.

Rentene i gjeldsforhandlingsperioden

Hovedregelen i gjeldsforhandlingsperioden er at renter påløper, men ikke forfaller. For pantegjeld innenfor boligens omsetningsverdi pluss ti prosent, for bolig du skal beholde, gjelder det motsatte: rentene forfaller til betaling i perioden, jf. § 3-4 annet ledd.

Du må altså fortsette å betale renter på boliglånet i de fire månedene. Regn med det når du setter opp budsjettet for perioden.

Boutgiftene

Boutgifter kommer i tillegg til livsoppholdssatsen. Livsoppholdsforskriften § 3 lister opp hva som regnes med: husleie, betjening av boligtilknyttet gjeld, boligforsikring, kommunale avgifter, festeavgift, nødvendig vedlikehold, felleskostnader i boligsammenslutninger og andre nødvendige utgifter som gjelder boligen.

Og hva som ikke regnes med: utgifter til elektrisitet, oppvarming og innboforsikring. De skal dekkes av livsoppholdssatsen. Se hele gjennomgangen i livsopphold under gjeldsordning.

Er boutgiftene urimelig høye i forhold til inntekten, er det ikke reglene om salg av bolig som slår inn først — det er vurderingen etter § 4-3 av hva som «med rimelighet trengs». En bolig du ikke kan betjene, blir et problem uansett eierform.

Leier du?

Da er det ingen salgsplikt å forholde seg til. Men gjeldsordningsloven § 3-5 bokstav b pålegger deg i gjeldsforhandlingsperioden å si opp leieavtaler og andre avtaler om framtidige ytelser som ikke gjelder varer og tjenester som er nødvendige for husstandens livsopphold. Egen bolig er nødvendig; en fritidsleilighet, en garasjeleie eller et lagerlokale er det ikke.

Er husleien for høy for inntekten, kan det bli et tema i vurderingen av hva som med rimelighet trengs. Blir det aktuelt å flytte, er ordnet flytting alltid bedre enn en fravikelsessak — se utkastelse: frister og rettigheter.

Verdiendringer i perioden

Boligmarkedet står ikke stille i fem år, og loven har regler begge veier.

Faller verdien vesentlig under det som ble fastsatt, kan retten på din begjæring stadfeste en nedsettelse av den pantesikrede gjelden (§ 6-1 annet ledd). Gjelden kan da settes ned så langt din økonomiske stilling, hensynet til kreditorene og omstendighetene tilsier — men aldri lavere enn boligens omsetningsverdi på avgjørelsestidspunktet.

Stiger verdien vesentlig, kan en kreditor begjære ordningen omgjort dersom det etter omstendighetene vil virke urimelig at du beholder hele verdiøkningen (§ 6-2 annet ledd). Fører omgjøringen til at boligen må avhendes, har du rett til å beholde nok av salgssummen til å skaffe deg en annen eiet bolig som tilfredsstiller husstandens rimelige behov med hensyn til størrelse, standard og beliggenhet.

Boligen påvirker lengden på ordningen

Gjeldsordningsperioden er normalt fem år, men bolig er et moment i begge retninger:

• Kortere periode kan stadfestes blant annet når det foreligger sosiale forhold som gjør en normal periode særlig belastende — og loven nevner uttrykkelig «om skyldneren har måttet selge bolig i forbindelse med gjeldsordningen» (§ 5-2 annet ledd bokstav a).
• Lengre periode kan stadfestes blant annet når du beholder en eiet bolig der den pantesikrede gjelden er «vesentlig mindre» enn den fastsatte verdien (§ 5-2 tredje ledd bokstav b).

Har du altså mye egenkapital i boligen og beholder den, kan prisen bli en lengre ordning. Det er et bytte det er verdt å regne på — gjør det i gjeldsordningskalkulatoren før du tar stilling.

Er situasjonen at det allerede er begjært tvangssalg, er det andre frister som gjelder. Se slik stopper du et tvangssalg og vilkårene for gjeldsordning — en åpnet gjeldsforhandling stanser tvangsrealisering mens perioden løper.