Omstartslån: vilkårene bankene faktisk stiller

Omstartslån er et markedsføringsbegrep. Ordet forekommer ikke i utlånsforskriften, ikke i finansavtaleloven, ikke i finansavtaleforskriften, ikke i forskrift om lån fra Husbanken og ikke i forskrift om tilbakebetaling av utdanningslån. Rettslig er et omstartslån et boliglån, og det er underlagt utlånsforskriftens kapittel 3 og finansavtalelovens kapittel 5 på nøyaktig samme måte som ethvert annet lån med pant i bolig.

Det betyr at vilkårene er kjente og etterprøvbare. Under er de fire som avgjør en søknad, med et gjennomgående eksempel: en bolig verdt 3 200 000 kr, et eksisterende boliglån på 1 950 000 kr, 620 000 kr i usikret gjeld og 620 000 kr i årsinntekt. Hva ordningen er, står i den arvede artikkelen om hvordan omstartslån fungerer.

Vilkår 1: Belåningsgraden må holde seg under 90 prosent

Utlånsforskriften § 7 første ledd: et nedbetalingslån med pant i bolig skal på innvilgelsestidspunktet ikke overstige 90 prosent av «et forsvarlig verdigrunnlag for boligen, som ikke kan være høyere enn markedsverdi fastsatt ut fra en forsiktig vurdering».

Post	Beløp
Boligverdi	3 200 000 kr
Eksisterende boliglån	1 950 000 kr
Usikret gjeld som skal inn	620 000 kr
Nytt lån	2 570 000 kr
Belåningsgrad	80,3 %
Maksimalt lån ved 90 %	2 880 000 kr
Rom for usikret gjeld	930 000 kr

To ting mange regner feil. For det første skal alle lån med pant i boligen med, herunder fellesgjeld i borettslag og boligsameier (§ 7 tredje ledd). For det andre er grensen for rammekreditter med pant i bolig 60 prosent, ikke 90 (§ 7 annet ledd). Verdigrunnlaget kan suppleres med betryggende tilleggssikkerhet i annen fast eiendom, kausjon eller garanti (§ 8).

Vilkår 2: Gjeldsgraden må holde seg under fem ganger inntekt

§ 6: samlet gjeld kan ikke overstige fem ganger årsinntekt. Inntektsbegrepet er personinntekt etter skatteloven, eventuelt alminnelig inntekt før minstefradrag og personfradrag. Skattefri inntekt kan tas med, men bare hvis den er dokumenterbar og stabil over tid.

I eksempelet: 2 570 000 delt på 620 000 gir gjeldsgrad 4,15. Taket ved fem ganger er 3 100 000 kr. Gjeldsgraden er altså ikke problemet her.

Vilkår 3: Betjeningsevnen — der de fleste søknadene faller

§ 5 første ledd: banken skal ikke yte lån dersom kunden ikke vil ha tilstrekkelige midler til å dekke normale utgifter til livsopphold ved en renteøkning på 3 prosentpoeng på kundens samlede gjeld, «men slik at finansforetaket uansett skal legge til grunn en rente på minst 7 prosent».

Med 5,10 prosent nominell rente blir stressrenten 8,10 prosent. På et annuitetslån på 2 570 000 kr over 25 år:

Rente	Terminbeløp
5,10 % (faktisk)	15 174,08 kr
8,10 % (stresstest)	20 006,23 kr
Differanse	4 832,15 kr

Banken regner altså med 20 006 kr i måneden, ikke 15 174. Etter det beløpet skal det være igjen nok til normale utgifter til livsopphold og til boutgifter. Til sammenligning er den veiledende livsoppholdssatsen ved utleggstrekk 11 388 kr i måneden for en enslig skyldner fra 1. juli 2026 — og den satsen dekker verken husleie, boliglån, strøm eller oppvarming.

To presiseringer i § 5 som slår rett inn i en refinansieringssak: for rammekreditter skal full utnyttelse av samlede rammer legges til grunn (annet ledd), og ved fastrentelån beregnes renteøkningen på det beløpet som etter nedbetalingsplanen står utestående ved utløpet av fastrenteperioden (tredje ledd).

Vilkår 4: Hva som må gjøres opp

Et omstartslån skal rydde. Det betyr i praksis at alt dette må være løst før eller samtidig med utbetaling:

• All usikret gjeld som skal inn i lånet, med innfrielsesoppgave fra hver kreditor. Be om at banken betaler direkte til kreditorene.
• Utleggspant i boligen. Er det tatt utlegg i eiendommen, står den heftelsen foran et nytt pant i prioritet. Kravet må innfris og heftelsen slettes, ellers får ikke den nye långiveren den sikkerheten den krever.
• Løpende utleggstrekk, som må opphøre når kravet er gjort opp.
• Restanser på det eksisterende boliglånet og på felleskostnader i borettslag eller sameie.

Betalingsanmerkninger i seg selv stopper ikke lånet, men de styrer prisen. Etter kredittopplysningsloven § 24 skal registreringen av en fordring som er gjort opp, ikke lenger brukes i kredittopplysningsvirksomhet. Se refinansiering med betalingsanmerkning.

Unntaksveiene, og hvorfor de sjelden passer

Sprekker du på ett av kravene, finnes to åpninger.

§ 10 lar et refinansieringslån bryte §§ 5, 6, 7 og 9 — men bare hvis alle fire vilkår er oppfylt: lånet overstiger ikke det eksisterende lånets størrelse, det har pant i samme bolig eller ikke høyere belåningsgrad, det har ikke lengre løpetid enn gjenværende løpetid på det eksisterende, og det har samme eller strengere avdragskrav. Et typisk omstartslån øker lånet og forlenger løpetiden, og faller derfor utenfor § 10.

Fleksibilitetskvoten i § 12: 10 prosent av verdien av innvilgede boliglån per kvartal utenfor Oslo, og 8 prosent — eller inntil 15 millioner kroner — for lån med pant i bolig i Oslo kommune. Kvoten disponeres av banken, ikke av deg, og den er som regel oppbrukt lenge før kvartalet er omme.

Startlån fra Husbanken er noe helt annet

Startlån er en lovregulert ordning, hjemlet i forskrift om lån fra Husbanken kapittel 5 (FOR-2019-11-18-1546). Den eldre startlånsforskriften fra 2014 er opphevet.

	Startlån	«Omstartslån»
Rettslig grunnlag	Forskrift om lån fra Husbanken kapittel 5	Ingen — rent produktbegrep
Långiver	Kommunen, med midler fra Husbanken	Privat bank eller kredittforetak
Målgruppe	Personer med langvarige boligfinansieringsproblemer som ikke får nok lån i ordinære kredittinstitusjoner	Personer med dyr usikret gjeld, ofte med anmerkninger
Rente	Husbankrenten, med inntil 0,25 prosentpoeng påslag til kommunens administrasjon	Markedsrente, ofte langt over ordinær boliglånsrente
Løpetid	Inntil 30 år, i særlige tilfeller inntil 50 år; inntil åtte års avdragsfrihet	Avtalefestet, innenfor utlånsforskriften
Behovsprøving	Ja, lovpålagt	Nei — bare kredittvurdering

Startlån kan uttrykkelig gis til refinansiering av dyre lån dersom det bidrar til at husstanden kan bli boende i boligen (§ 5-3 bokstav d), og kommunen kan gi startlån selv om hovedvilkårene ikke er oppfylt når husstanden har problemer med å dekke boutgiftene og refinansiering kan bidra til at den blir boende (§ 5-4 annet ledd bokstav b). Søkeren må ha evne til å betjene lånet over tid og fortsatt ha nødvendige midler igjen til livsopphold.

Kommunen er långiver, ikke Husbanken, og kommunen står fritt til å tilby gunstigere rente- og nedbetalingsvilkår enn Husbankens. Vilkårene varierer derfor mellom kommuner. Se rente og nedbetalingstid på kommunalt startlån.

Rekkefølgen som gir best resultat

1. Regn ut belåningsgrad og gjeldsgrad selv, med tallene over.
2. Søk ordinær bank — også din egen. Renten der er utgangspunktet alt annet måles mot.
3. Får du avslag, søk kommunen om startlån til refinansiering.
4. Vurder et omstartslån i det private markedet til slutt, og be om skriftlig spesifikasjon av etableringsgebyret før du signerer.

Hele prosessen med papirer, verdivurdering og tinglysing er beskrevet i refinansiering med sikkerhet i bolig. Går regnestykket ikke opp i noen av variantene, er neste steg vilkårene for gjeldsordning.