Boligsparing for ungdom (BSU) er en av de mest gunstige spareordningene i Norge. Den gir både skattefordel og god rente, og for mange unge blir dette den første virkelige inngangen til boligmarkedet. Men når tiden kommer for å kjøpe bolig, melder spørsmålet seg: Er det egentlig lurt å bruke BSU som egenkapital, eller bør pengene stå urørt for å sikre bedre vilkår på boliglånet? Svaret er at det kommer an på situasjonen – men det finnes klare fordeler og ulemper ved begge valg.

Hva er BSU og hvordan fungerer ordningen?

BSU er en statlig spareordning som skal hjelpe unge under 34 år med å komme seg inn på boligmarkedet. Du kan spare inntil 27 500 kroner i året, og totalt 300 000 kroner i løpet av hele ordningen. Det som gjør BSU unikt, er kombinasjonen av høy rente og skattefradrag. Du får nemlig 10 prosent i skattefradrag av det du setter inn årlig – opptil 2 750 kroner i året hvis du sparer maksbeløpet. Rentene er også ofte høyere enn på vanlige sparekontoer, nettopp for å stimulere til sparing til boligformål.

Men pengene kan bare brukes til boligkjøp eller nedbetaling av boliglån. Brukes BSU-midlene til andre formål, mister du både skattefordel og renter, og kontoen må avsluttes.

Egenkapital – hva betyr det i praksis?

Egenkapital er det du selv stiller med i et boligkjøp. Banken krever som hovedregel at du stiller med minst 10 prosent av kjøpesummen i egenkapital for å få boliglån. Skal du kjøpe bolig til 3 millioner kroner, betyr det at du må ha minst 300 000 kroner tilgjengelig. Denne egenkapitalen kan bestå av oppsparte midler, arv, gaver eller BSU-sparing. Det er altså her BSU blir svært relevant, for mange har nettopp spart opp store beløp i BSU-kontoen gjennom flere år.

Fordeler med å bruke BSU som egenkapital

Den mest åpenbare fordelen er at BSU faktisk er ment å brukes til bolig. Når du bruker BSU som en del av egenkapitalen, oppfyller du formålet med ordningen, og du slipper å måtte låne mer enn nødvendig. Jo mer egenkapital du kan stille, desto lavere blir risikoen for banken – og dermed får du bedre rentebetingelser.

Et annet poeng er at BSU-pengene står på konto med svært god rente, men selv den høyeste sparerenten vil aldri kunne måle seg med boliglånsrenten du slipper å betale dersom du bruker pengene som egenkapital. Med andre ord: det lønner seg rent økonomisk å redusere lånebehovet fremfor å la BSU-pengene stå urørt, dersom du faktisk skal kjøpe bolig.

For mange unge som kjøper sin første bolig, er BSU rett og slett nøkkelen til å få lån i det hele tatt. Uten BSU kan man fort mangle nødvendig egenkapital, og da er det få banker som vil innvilge lån uten tilleggssikkerhet eller kausjonist.

Ulemper ved å bruke BSU som egenkapital

Selv om det virker fristende å bruke BSU-pengene som egenkapital, er det også noen ulemper du bør være klar over. Den største er at når du først har brukt opp BSU-en, kan du ikke spare videre på ordningen. Kontoen avsluttes når pengene tas ut til boligkjøp eller nedbetaling av lån. Du mister dermed muligheten til å fortsette sparingen med høy rente og skattefradrag fremover.

Det betyr at hvis du bruker hele BSU-beløpet på egenkapital nå, mister du en veldig gunstig spareform for fremtiden. Mange velger derfor å bare bruke deler av BSU-en ved boligkjøpet, og la resten stå igjen som buffer eller til senere nedbetaling av boliglånet.

En annen ulempe er at BSU-pengene ikke nødvendigvis gir stor utslag i låneopptaket dersom du uansett har nok egenkapital. Hvis du for eksempel har spart opp både arv, egen midler og BSU, kan det i noen tilfeller være gunstig å la BSU-en stå litt til, spesielt dersom du har planer om å kjøpe en dyrere bolig om noen år.

Skattefordelen stopper når du begynner å bruke BSU

Et viktig moment mange overser, er at skattefordelen gjelder bare for innskudd – ikke for det som står på konto. Når du har nådd maksbeløpet på 300 000 kroner, eller bruker pengene, får du ikke lenger noe fradrag. Derfor er det heller ingen grunn til å «spare videre» på BSU bare for skattefradraget, når du ikke lenger kan sette inn penger. Men så lenge du har aktiv sparing igjen, kan det være lurt å planlegge tidspunktet for uttak slik at du får med deg siste års fradrag før du avslutter kontoen.

Å bruke BSU til nedbetaling av lån

Et alternativ til å bruke BSU som egenkapital er å bruke den til å nedbetale boliglånet etter kjøpet. Dette kan være gunstig hvis du har tilstrekkelig egenkapital fra andre kilder, for eksempel arv eller medlåntaker. Ved å vente litt med å bruke BSU, får du beholde den gode renten på kontoen, samtidig som du senere kan bruke pengene til å redusere lånet direkte. Det vil gi samme effekt på gjelden, men du får fleksibilitet til å bestemme tidspunktet selv.

Flere banker anbefaler faktisk dette for kunder som har råd til å stille med annen egenkapital. Du får da litt ekstra økonomisk trygghet, og du mister ikke BSU-fordelen før du faktisk trenger å bruke pengene. Det er særlig aktuelt for de som kjøper bolig sammen med partner, der begge har BSU og samlet egenkapital allerede overstiger 15 prosent.

Forskjellen på BSU og BSU 2.0

Noen banker tilbyr såkalt BSU 2.0, som er en sparekonto med høy rente, men uten skattefradrag. Denne kan brukes som en forlengelse når du har nådd maksgrensen på vanlig BSU. Hvis du vurderer å bruke BSU-midlene som egenkapital, kan det være fornuftig å opprette en slik konto samtidig. Da kan du fortsette å spare med god rente også etter at BSU-kontoen er brukt opp. Dette gir deg en naturlig videreføring av sparevanen uten å miste kontrollen over økonomien.

BSU og medlåntaker – hvordan vurderes det av banken?

Dersom du kjøper bolig sammen med en partner, og begge har BSU, kan begge bruke sine BSU-penger som del av egenkapitalen. Banken ser da på total egenkapital i forhold til kjøpesum. Men det er viktig at BSU brukes på en måte som samsvarer med faktisk eierskap i boligen. Det betyr at hvis du bruker BSU som egenkapital, må du også stå som eier av boligen. Du kan ikke bruke BSU til å finansiere noen andres boligkjøp uten å selv eie del i den.

Banken legger vekt på samlet egenkapital, men også hvem som stiller med hva. Har den ene part høyere inntekt og bedre betalingsevne, kan det påvirke hvordan lånet fordeles. BSU-bruk påvirker derfor ikke bare låneopptaket, men også fordelingen av eierskap og ansvar.

Hvor mye egenkapital bør man bruke?

Selv om banken krever minst 15 prosent egenkapital, er det ofte lurt å ha litt mer. Jo høyere egenkapital, desto lavere blir lånebeløpet og rentekostnaden. Men det er heller ikke alltid lurt å bruke alt man eier og har i egenkapital. Å bruke opp BSU, sparekonto og alle reserver på én gang kan gjøre økonomien sårbar. En viss buffer bør alltid beholdes til uforutsette utgifter etter innflytting, som forsikringer, oppussing eller møblering.

Et fornuftig kompromiss kan være å bruke deler av BSU som egenkapital, og la resten stå på konto til etter kjøpet. Det gir både trygghet og fleksibilitet – og du får fortsatt glede av den gode BSU-renten inntil du bestemmer deg for å nedbetale lånet.

Eksempel på praktisk bruk av BSU som egenkapital

La oss si at du skal kjøpe en leilighet til 3 millioner kroner. Du har spart opp 200 000 kroner i BSU, og ytterligere 100 000 kroner på vanlig sparekonto. Banken krever 450 000 kroner i egenkapital. I dette tilfellet kan du bruke hele BSU-en og 250 000 fra sparekontoen, og dermed unngå å låne mer enn nødvendig. Men dersom du heller velger å bruke bare 100 000 av BSU og resten fra sparekontoen, beholder du fleksibiliteten til å bruke resterende BSU til å nedbetale lån senere, samtidig som du får et lavere lån fra starten.

Hvilket alternativ som er best, avhenger av hvor stabil økonomien din er, og om du forventer ekstra kostnader i tiden etter kjøpet.

Rentefordel og totaløkonomi

BSU-renten ligger som regel 1–2 prosentpoeng over vanlig sparekonto, men boliglånsrenten du sparer på å bruke BSU som egenkapital er som regel langt høyere. Dersom boliglånet du unngår å ta har rente på 5 prosent, mens BSU-renten er 4,5 prosent, vil du totalt sett tjene på å bruke pengene til å redusere lånebehovet. Samtidig må du vurdere at du mister fremtidig skattefradrag dersom du avslutter kontoen nå.

En god tommelfingerregel er at hvis du uansett har planer om å kjøpe bolig innen kort tid, og ikke har annen egenkapital, bør du bruke BSU som en del av egenkapitalen. Hvis boligkjøpet derimot ligger flere år frem i tid, lønner det seg å la pengene stå og vokse videre med høy rente og fradrag.

BSU som verktøy for å komme inn på boligmarkedet

For mange unge i Norge er BSU den eneste realistiske måten å spare opp egenkapital på. Boligprisene har økt langt mer enn lønningene, og kravet om 15 prosent egenkapital er vanskelig å oppfylle uten hjelp. I denne sammenhengen fungerer BSU som en viktig inngangsbillett. Det at pengene er øremerket bolig, gjør det også enklere å holde motivasjonen oppe gjennom flere år med sparing.

Bankene ser svært positivt på BSU-sparing når du søker lån. Det viser både økonomisk disiplin og evne til å planlegge. Selv om selve beløpet kanskje ikke er enormt, kan det gi deg et fortrinn i søknadsprosessen sammenlignet med søkere som ikke har spart målrettet.

Når bør du vente med å bruke BSU?

Det kan være situasjoner der det faktisk lønner seg å vente. Hvis du for eksempel planlegger å kjøpe bolig sammen med noen om et par år, og fortsatt har god tid før du fyller 34, kan du fortsette å spare og dra nytte av skattefordelen i mellomtiden. Du kan også tjene på å vente dersom boligprisene i ditt område ser ut til å flate ut eller synke – da får du både mer egenkapital og lavere kjøpesum senere.

En annen grunn til å vente er dersom du har høy inntekt og uansett får innvilget lån uten å bruke BSU. I slike tilfeller kan du la kontoen stå til du ser hvordan økonomien utvikler seg etter kjøpet. Da har du pengene tilgjengelig for ekstra nedbetaling når du ønsker.

Til slutt – tenk helhetlig

Om det er lurt å bruke BSU som egenkapital avhenger av tidspunkt, livssituasjon og total økonomi. For noen er det helt nødvendig for å komme inn på boligmarkedet, mens for andre kan det være smartere å vente. Det viktigste er at beslutningen tas ut fra din faktiske økonomi – ikke bare teoretiske råd. BSU er et kraftig verktøy når det brukes riktig, men det bør inngå i en gjennomtenkt plan for både boligkjøp og videre økonomisk trygghet.

I mange tilfeller vil det beste være å bruke deler av BSU-beløpet som egenkapital, og la resten stå til senere bruk. Da får du en god balanse mellom lavere lån og trygghet i hverdagen – og du bruker ordningen akkurat slik den var ment: til å bygge deg en trygg vei inn i boligmarkedet.