Hvordan refinansiere med pant i boligen?

Boliglån med pant i fast eiendom, eller med pant i adkomstdokumenter (borettslagsleilighet), er den desidert billigste låneformen for de fleste privatpersoner i Norge. Det er således veldig fornuftig å bake inn størst mulig del av sin totale gjeld i boliglånet for å få så lave rentekostnader som mulig. Dette kalles gjerne refinansiering eller omstartslån. Tidligere krevde bankene stor andel av egenkapital, noe som de har stilt mindre krav til med årene, bortsett fra en liten innstramming de siste årene for å unngå en overoppheting i boligmarkedet, spesielt i Oslo.

Hvor mye kan jeg refinansiere med pant i boligen?

Det er uansett sjeldent noe problem å låne opp til 85 % av boligens verdi forutsatt at man har betjeningsevne, ofte går banken med på opptil 90-100 % så lenge de holder seg innenfor kvoten Finanstilsynet har satt for slik fullfinansiering.

Boligrenten ligger i dag på 1,5-4% årlig rente, avhengig av kundeforhold, sikkerhet og lånets størrelse. Til sammenligning ligger renten på forbrukslån og kredittkort grovt regnet rundt 20 %. Du betaler med andre ord omtrent det samme i rente på kr 100.000,- på kredittkortgjeld som du betaler i rente på kr 300.000,- på boliglånet ditt. Det sier seg selv hvor ugunstig det er å ha flere hundre tusen i kredittkortgjeld fremfor å refinansiere og få dette inn i boliglånet ved et omstartslån. På et boliglån er det for øvrig mye lettere å få innvilget lengre avdragsfrie perioder når det er behov for det.

Mange boligkjøpere lånte i sin tid maks av det som var mulig på kjøpstidspunktet av boligen, og tenker at det derfor ikke er mulig å få mer lån inn i boliglånet. Det har imidlertid vært en enorm prisvekst på boliger det siste tiåret og en bolig kjøpt i 2000 er gjerne verdt mer enn det dobbelte i dag. Du har i den samme perioden sannsynligvis også økt inntekten din betydelig slik at betjeningsevnen er bedre. Det er med andre ord gode muligheter for å refinansiere et gammelt boliglån og dermed dekke inn mye forbruksgjeld og kredittkortgjeld ved en slik løsning. Besparelsen kan være veldig mange tusenlapper som du "kaster ut av vinduet" måned etter måned.

Bør jeg vente med å refinansiere?

Det ser ut til at boligmarkedet har roet seg de siste årene og det kan være fornuftig å refinansiere så fort som mulig dersom du har behov for det. Det er lite som tyder på ytterligere vekst av betydning de kommende årene da renten, som er en av de viktigste prisdriverne, rett og slett ikke kan bli særlig lavere. På den annen side så er den relativt store fare for renteøkning i fremtiden, noe bankene allerede tar høyde for i vurdering av pantesikkerheten.

Hvordan bake gjeld inn i boliglånet?

Fremgangsmåten for å refinansiere boliglånet er enkel. Det er en fordel å ha en ny takst fra takstmann eller eiendomsmegler som anslår verdien av boligen din. Ta denne med til banken sammen med dokumentasjon på inntekt til deg og samboer samt en ryddig oversikt over all gjeld og faste utgifter hvor den andelen av gjelden som ønskes refinansiert er merket. Sett også gjerne opp et budsjett for fremtiden hvor utgiftene er satt opp etter ønsket refinansiering slik at banken ser at du kan betjene det nye lånet. Et siste råd, vær ærlig, ikke forsøk å skjule noe for banken. Dette kan ødelegge din mulighet for refinansiering.